行業(yè)信息 離2018年結(jié)束只剩20多天，深圳萬科又有一個(gè)樓盤即將入市。據(jù)深圳市規(guī)土委，深國(guó)際萬科和風(fēng)軒已經(jīng)備案房源889套，均價(jià)6.6萬元/平方米。而根據(jù)深圳萬科發(fā)布的信息，開盤最高將有5%的優(yōu)惠，而萬科對(duì)外宣傳了5.88萬元/平方米起的信息。
臨近年底，深圳萬科加快了推出新盤的力度，11月末深圳萬科祭出了堪稱深圳史上最大規(guī)模的推盤，一舉推出了萬科星城3337套住宅。
加速推盤、以價(jià)換量折射的是萬科為了達(dá)成回款目標(biāo)的不遺余力。在南方區(qū)域的9月月度例會(huì)上，萬科董事會(huì)主席郁亮透露，萬科今年設(shè)定了6300億元回款，目前完成不到一半；直至12月，在萬科上海區(qū)域媒體交流會(huì)上，郁亮認(rèn)為這一目標(biāo)基本可以完成。在這個(gè)任務(wù)的催促下，萬科各城市公司正在頻繁出招。
以價(jià)換量推新
在9月的那次內(nèi)部講話上，郁亮談到了南方區(qū)域所面臨的回款壓力較大。“當(dāng)前南方區(qū)域的回款壓力比較大，這不是因?yàn)槟戏絽^(qū)域做的不好，而是因?yàn)槁氏雀惺艿搅耸袌?chǎng)及行業(yè)變化，此外南方區(qū)域新業(yè)務(wù)發(fā)展走在集團(tuán)的前面，這兩點(diǎn)結(jié)合到一起使得南方區(qū)域的壓力更大。”郁亮說。
作為南方區(qū)域的重鎮(zhèn)，深圳萬科的回款額對(duì)整個(gè)區(qū)域有著舉足輕重的影響。舉例言之，去年萬科南方區(qū)域?qū)崿F(xiàn)回款1500億元，其中深圳萬科一個(gè)城市公司的回款額為500億元，占整個(gè)區(qū)域的三分之一。
以此觀之，在6300億元回款任務(wù)的要求下，深圳萬科所承擔(dān)的任務(wù)量不小。熟悉深圳萬科的人士表示，這一任務(wù)具有相當(dāng)?shù)奶魬?zhàn)性。
為了達(dá)成這一目標(biāo)，深圳萬科采取的銷售策略是大規(guī)模推出新盤，并在價(jià)格上有一定的折讓。典型的如萬科星城，一次性投向市場(chǎng)3000多套房源，最終去化率六成左右，其中5樓以上的單元全部一口價(jià)。
又如萬科香蜜府11月底所推出的397套，最終銷售了381套，房源最低8.2萬元/平方米，均價(jià)9.71萬元/平方米，疊加裝修費(fèi)6000元/平方米。
這一價(jià)格略低于今年4月二期開盤時(shí)的均價(jià)，當(dāng)時(shí)的開盤均價(jià)為9.75萬元/平方米加上7000元/平方米裝修合同價(jià)；2017年4月，一期開盤毛坯備案均價(jià)為9.97萬元/平方米，這次開盤的確是“平價(jià)”入市。
據(jù)了解，深圳萬科幾乎所有渠道火力全開推廣新盤。“最近總是能夠接到很多萬科樓盤銷售的電話，沙井的給我打，龍華的也給我打。”一名潛在買家稱。
萬科沒有對(duì)外正式公布過這兩個(gè)盤的銷售額。而據(jù)深圳市場(chǎng)人士測(cè)算，萬科星城開盤的銷售額在70億元左右，萬科香蜜府則是60億元，如果能夠在年內(nèi)按時(shí)簽約，將轉(zhuǎn)化為130億元回款。
緊抓回款過冬
郁亮在內(nèi)部講話上強(qiáng)調(diào)，所有行為都“收斂聚焦”，保證萬科“活下去”。“6300億回款目標(biāo)是所有業(yè)務(wù)的起點(diǎn)、基礎(chǔ)和保障，如果6300億回款目標(biāo)沒有達(dá)成，所有業(yè)務(wù)都可以停，因?yàn)檫@說明我們沒有任何資格和能力做下去。”
實(shí)際上，銷售回款一直是萬科考核業(yè)績(jī)的重要指標(biāo)。今年2月，在萬科的新總裁見面會(huì)上，郁亮就表揚(yáng)公司總裁、首席執(zhí)行官祝九勝稱，我們不追求銷售數(shù)字，我們更在乎的是銷售的回款速度。“以現(xiàn)金流為基礎(chǔ)，這是祝九勝加入萬科之后帶來的變化。”
在萬科2017年度股東大會(huì)上，祝九勝表示，市場(chǎng)還處于上升期的時(shí)候，大家都關(guān)注銷售額，不去關(guān)注回款。“五年前，萬科的回款就已經(jīng)很優(yōu)秀了。我們對(duì)整售業(yè)務(wù)也有探索，導(dǎo)致我們的現(xiàn)金回款比較多。”
三季報(bào)顯示，截至9月30日，萬科的貨幣現(xiàn)金達(dá)到1327億元。賬面上現(xiàn)金充裕，萬科開啟逆周期收并購(gòu)的節(jié)奏。
萬科今年下半年與幾家龍頭房企的交易頗為惹眼。11月9日晚間，嘉凱城公告稱，公司以整體掛牌底價(jià)3.55億元的價(jià)格通過浙江產(chǎn)權(quán)交易所公開掛牌轉(zhuǎn)讓旗下5個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目資產(chǎn)包，杭州錦藍(lán)置業(yè)有限公司以底價(jià)競(jìng)得上述資產(chǎn)項(xiàng)目包。
杭州錦藍(lán)歸屬于浙江萬科南都房地產(chǎn)有限公司持股50%的杭州錦業(yè)，而嘉凱城控股股東為恒大地產(chǎn)母公司凱隆置業(yè)。
此外，10月10日，華夏幸福發(fā)布公告，宣布與北京萬科、北京恒燚合作，通過收購(gòu)目標(biāo)公司部分股權(quán)的方式，合作開發(fā)多個(gè)環(huán)京項(xiàng)目，交易價(jià)款約為32.34億元。
外界疑惑萬科喊出“活下去”之后又瘋狂拿地，郁亮回應(yīng)稱，“萬科到底有沒有瘋狂拿地？我請(qǐng)大家都算一下。”他反問，維持萬科現(xiàn)在的規(guī)模，需要多少地？銷售額達(dá)到6000億以后，需要多少相應(yīng)的土地投資？這和活不活下去一點(diǎn)關(guān)系也沒有。
一名接近萬科的人士稱，“活下去”其實(shí)是對(duì)內(nèi)部強(qiáng)調(diào)的。“萬科對(duì)行業(yè)時(shí)刻都有危機(jī)感，對(duì)于戰(zhàn)略，對(duì)于未來，萬科總是在思考，在反省。”而郁亮說，“我們只是想讓自己不舒服，并不想讓別人不舒服。”
